Покупка виллы в Пафосе или апартаментов в Лимассоле требует теперь не только денег, но и юридической изворотливости. Даже в условиях санкционного давления недвижимость на Кипре для россиян остается доступным активом для сохранения капитала или получения ПМЖ. Рынок изменился, правила ужесточились, но сделки идут.

Главная проблема сейчас кроется не в поиске объекта. Сложности возникают на этапе перевода средств и прохождения банковских проверок. Застройщики готовы продавать, а вот банки смотрят на паспорт покупателя через увеличительное стекло.

Разбираем локации и цены за квадратный метр

Остров четко поделен на зоны с разным ценником и аудиторией. Нельзя сравнивать туристическую Айя-Напу с деловым центром Лимассола. Это разные миры с разной доходностью и ликвидностью. Ошибка в выборе локации заморозит ваши деньги на годы.

Лимассол держит марку деловой столицы и самого дорогого города. Здесь строят высотки, открывают офисы IT-компаний и просят от 4000 евро за «квадрат». Это выбор для бизнеса и постоянной жизни в ритме мегаполиса.

Пафос привлекает пенсионеров и любителей тишины. Застройка тут малоэтажная, много вилл и таунхаусов. Цены ниже лимассольских на 20-30 %. Входной порог здесь комфортнее, а климат мягче из-за зелени.

Ларнака долго оставалась в тени, но сейчас активно застраивается. Тут находится аэропорт, а цены пока не улетели в космос. Инвесторы скупают здесь землю под будущие проекты.

При выборе города учитывайте специфику региона:

• Лимассол: высокий чек, бизнес-среда, пробки;

• Пафос: британская атмосфера, виллы, спокойствие;

• Ларнака: перспектива роста, порт, средний ценовой сегмент;

• Фамагуста: сезонная аренда, пляжи, зимой жизнь замирает.

Покупка «для себя» и «под сдачу» требует разных стратегий. Лимассол даст круглогодичную аренду. Курортные зоны прокормят только в сезон с мая по октябрь.

Проходим банковский комплаенс и переводим средства

Времена чемоданов с наличными ушли в прошлое. Кипрские банки работают по жестким директивам ЕС. Открыть счет с российским паспортом без ВНЖ стало задачей со звездочкой. Вам придется доказать легальность каждого евро.

Процедура KYC (Know Your Customer) занимает от двух недель до пары месяцев. Банк потребует справки 2-НДФЛ, договоры купли-продажи активов в РФ или выписки о дивидендах. Любая нестыковка в документах приведет к отказу.

Застройщики часто идут навстречу. Крупные девелоперы помогают открыть счета в лояльных банках или принимают оплату через третьи страны. Криптовалюта тоже ходит, но не официально. Юристы оформляют такие сделки через договоры мены или займы, но риски здесь полностью лежат на покупателе.

Считаем налоги и скрытые расходы на содержание

Цена в рекламном буклете никогда не бывает окончательной. Сверху на нее ляжет НДС. Стандартная ставка составляет 19 %. Однако для первой покупки недвижимости площадью до 200 квадратных метров действует льготная ставка 5 %.

Эту льготу нужно использовать с умом. Если вы продадите объект раньше чем через десять лет, разницу в налоге придется вернуть государству. Также покупатель платит гербовый сбор. Он зависит от суммы контракта и составляет от 0,15 % до 0,20 %.

Вторичный рынок имеет свои особенности. Там нет НДС, но есть налог на переход права собственности (Title Deed Transfer Fee). Его рассчитывают по прогрессивной шкале. Чем дороже объект, тем выше процент.

Коммунальные платежи на острове кусаются. Электричество дорогое, счетам за воду и вывоз мусора тоже не стоит удивляться. В комплексах с бассейном и охраной ежемесячный сбор (common expenses) может достигать 200-300 евро. Эти цифры нужно закладывать в финансовую модель до подписания договора.