21 февраля 2005
Рынок недвижимости в Пушкино находится на подъеме
Город Пушкино входит в первую десятку городов Московской области по индивидуальному жилищному строительству. В 2004 году количество сданных в эксплуатацию квадратных метров жилья удвоилось по сравнению с 2001 годом и составило 125 тыс. кв. м (против 60 тыс. в 2003 году). Среди приоритетных направлений в развитии города в администрации называют его благоустройство, восстановление инфраструктуры, а галопирующих темпов застройки не обещают. Цена предложения квадратного метра жилья бизнес-класса в городе, по словам заместителя главы администрации Виталия Шевченко, составляет порядка 600-700 долларов.
Экология и недвижимость
"Пушкино сейчас находится на таком уровне развития, когда у жителей есть деньги и, помимо движимых вещей, они вполне могут позволить себе покупать недвижимость, - рассказывает заместитель главы администрации города Пушкино Виталий Шевченко. - Жилье действительно продается и никакого обвала на рынке недвижимости города нет и не было". Действительно, глядя на построенные и уже заселенные дома, становится понятно, что жители города готовы приобретать недвижимость, причем не только в типовых домах, но и в современных домах улучшенной планировки. Однако, как отмечает Виталий Шевченко, только 20% жилья приобретается жителями самого города. Остальная часть выпадает на долю приезжих, среди которых очень много москвичей. Высокий уровень спроса на жилье в городе объясняется тем, что Пушкинский район - один из наиболее экологически чистых районов в области, кроме того, находится в доступной близости к Москве. "Со всеми остановками электричка идет 45 минут. В самой Москве иногда приходится тратить на дорогу из одного ко нца города в другой значительно больше времени, а если еще и в пробки попадешь...", - добавляет Виталий Шевченко.
Впереди Москвы!
Застройка в городе идет интенсивными темпами. Например, по словам г-на Шевченко, в 2005 году планируется сдать уже 150 тыс. кв. м жилья (для сравнения: в 2001 г. было сдано 60 тысяч, а в 2004 г. - уже 125 тысяч.). То есть за три года количество сданных в эксплуатацию квадратных метров жилья удвоилось, что является довольно неплохим показателем. Из этих планируемых 150 тысяч квадратных метров 50 тыс., по словам Виталия Шевченко, будет направлено под ИЖС, а остальные 100 тысяч - многоэтажные дома. Рынок жилья города находится на высоком уровне развития. Об этом свидетельствует хотя бы тот факт, что в городе эксплуатацией жилой недвижимости в основном занимаются частные компании (напомним, в Москве доля частных эксплуатирующих организаций, работающих на жилье, не превышает 15 процентов). Причем стоимость услуг этих компаний для населения не превышает стоимости аналогичных услуг, оказываемых государственными структурами - ДЕЗами, ЖЭКами, РЭУ и т.п. В городе действуют определенные тарифы, придерживаться которых обязаны все организации, работающие в сфере ЖКХ. Единственная особенность: частные компании могут предлагать жильцам дополнительные услуги, такие как наличие в подъезде консьержки, охраняемая территория вокруг дома или стоянка для автомобилей. Кроме того, среди этих организаций уже появляются зачаточные формы конкуренции, поскольку были случаи, когда жильцы меняли эксплуатирующую организацию, которая их не устраивала. "Люди являются собственниками квартир, поэтому по закону они имеют право нанять любую эксплуатирующую организацию, имеющую лицензию и опыт работы в этой сфере, - поясняет г-н Шевченко. - Мы не имеем права вмешиваться".
Цена постройки
Однако, если по эксплуатации и объему сдаваемых площадей рынок недвижимости города Пушкино находится на подъеме, то его доходность оставляет желать лучшего. "Обременения, накладываемые на застройщиков, в нашем городе очень высокие и на некоторых площадках достигают 30% стоимости жилого дома, из которых 10-15% поступают в доходную часть бюджета города, а остальные идут на инфраструктуру", - утверждает Виталий Шевченко. Определенная доля этих средств направляется на развитие инженерной и социальной инфраструктуры, которые исчерпали свои запасы, сохранившиеся с советских времен, поэтому город нуждается в накоплении новых. Часть обременений накладывается на инвесторов и застройщиков так сказать в натуральном выражении, что является повсеместной практикой, то есть квартирами, которые в зависимости от приоритетности того или иного направления развития города могут либо отдаваться очередникам в порядке действующей очередности, либо продаваться. Последнее возможно в том случае, если городу срочно нужны деньги на реконструкцию или реализацию каких-то масштабных проектов. Кроме того, часть этих квартир идет на расселение жителей из ветхого жилья, программа по сносу которого активно проводится в городе. Сама же себестоимость строительства в городе составляет 0-500 за квадратный метр (это так называемая инвестиционная стоимость). Однако, если учитывать создание на участке застройки всей необходимой инфраструктуры, - прокладывание инженерных систем, установление дополнительного теплового котла и накладываемые администрацией обременения, - себестоимость может достигать 550 долларов. Иными словами, рыночная стоимость готового жилья превышает его себестоимость всего на 100 долларов. Для подмосковного города это вполне нормальная прибыль. Причем, отмечает Шевченко, если компания-застройщик работает хорошо, то доходность превышает указанную сумму еще на 20-30 долларов. К слову, инвестиции в город идут довольно интенсивно. По оценке Виталия Шевченко, общий объем инвестиций в Пушкино в 2004 году составил 1 млрд. рублей. Есть и еще одна особенность спроса и предложения в городе: первые этажи в хороших домах ценятся значительно выше, и цена квадратного метра там достигает уже 1000 долларов. Объясняется все просто: в городе нет ни одного отдельно стоящего бизнес-центра, поэтому все первые этажи жилых домов, по крайней мере, в центре, заняты под коммерческую недвижимость - магазины, офисы, склады. А поскольку альтернативы первым этажам жилых домов у желающих купить или арендовать коммерческие помещения практически нет, то и цены на них достигают рекордных по городу отметок. Видимо, благодаря им инвесторы и получают большую часть своих прибылей.
Все на тендер
Кроме того, в городе активно применяются конкурсные механизмы по предоставлению участков, то есть местные власти могут выбирать между проектами и диктовать инвесторам свои условия. "Желающих (инвестировать в строительство в городе) очень много, - комментирует ситуацию Виталий Шевченко, - но у нас сейчас нет такого количества земельных участков, которые мы могли бы выделить под застройку. К тому же мы не можем выбрасывать на рынок очень много жилья, мы должны придерживаться выбранного темпа". Теоретически в конкурсе могут участвовать любые компании, однако, как становится ясно, приоритет отдается местным застройщикам. А московских девелоперов, которые с интересом смотрят на подмосковный рынок, здесь, собственно говоря, и не ждут. "Нам не нужны московские застройщики, - категоричен г-н Шевченко. - У нас есть свои опытные, проверенные застройщики, есть свои заводы". Но, как поясняет чиновник, если московские или какие-то еще компании хотят работать у нас, то они должны сначала открыть и зарегистрировать фирму и платить налоги в городской бюджет. Прежде всего учитываются интересы области. А интересов у области хватает. Например, реконструкция дорог. Г-н Шевченко уверяет, что дороги в Пушкино не хуже, чем в других городах области, но извечная проблема состоит в нехватке выделяемых на их реконструкцию средств. Хотя в прошлом году город попал под реализацию программы "Дороги Подмосковья", за счет чего часть дорог удалось отремонтировать внепланово. А так, по словам Шевченко, финансируется только треть нормы, "приходится выкручиваться, денег на дороги никогда много не бывает", подытоживает он.
Взгляд в будущее
Виталий Шевченко сказал корреспонденту КДО, что в 2005 году в городе планируется сделать основной уклон в развитии благоустройства города. Однако темпы строительства жилья будут сохранены, но не увеличены до чрезмерных, возможно, даже будет принят проект на строительство отдельно стоящего бизнес-центра. Также планируется заняться реконструкцией центральной площади города, фасадов домов на центральных улицах, а ко Дню Победы на въезде в Пушкино появится скульптурная композиция в виде ангела-хранителя. "То есть уклон будет сделан на изменении внешнего облика города. Вообще, я смотрю с оптимизмом на будущее нашего города", - резюмирует Виталий Шевченко.
Антон Белых
www.kdo.ru/
